個人の所有する財産を子供や孫などに移していこうと考える場合に、相続税や贈与税がどうなるのかが気になっている人は多いことでしょう。
相続税も贈与税も、財産を受け取ることになった者が、その相続又は贈与で取得することになった財産の評価額（つまり、それによって得をした金額）に対して課税される税金です。
ですので、その財産がどのような金額で評価されるのかは、非常に重要な事項になってきます。
第4回目となる今回は、「財産評価基本通達」による「土地」の評価において、一番重要で、かつ複雑な「宅地」の評価方法の解説を始めます。
＜１＞「宅地」の基本的評価方法
「不動産登記事務取扱手続準則」第68条において「宅地」は、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地」と定義づけられています。
「宅地」の評価方法は、財産評価基本通達11に次のように定められています。
＜評価の方式＞
宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。
（1） 市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式
（2） （1）以外の宅地 倍率方式
（財産評価基本通達11）
「路線価方式」と「倍率方式」のそれぞれの概要については、第2回で説明しているので、そちらをご参照ください。
とはいえ、「市街地的形態を形成する地域」か否かでどちらの評価方法を使うかが異なると言われても、そもそも市街地的形態を有するかどうかをどのように判定すればいいのかが分からないと思われることでしょう。
字面から「市街地的形態を形成する地域」がどういうところなのか察することはできても、財産評価を「何となく」で行うわけにはいきません。
しかしこれは実務的には簡単な話で、要は、国税庁ホームページの路線価情報ページ（https://www.rosenka.nta.go.jp/）を開いて、そこに「路線価」が設定されていれば「路線価方式」で、いなければ「評価倍率表」記載の「評価倍率」を使って「倍率方式」で評価額を算出すればいいのです。
ここで、国税庁ホームページに掲載されている「路線価図」の見方を引用掲載いたします。
国税庁HP（https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm）より引用
それぞれの道に重なるように記されている3桁の数字＋アルファベットがあるのがお分かりいただけると思いますが、この3桁の数字が「路線価」（単位：千円）であり、アルファベットは「借地権割合」（後述）を示しています。
また、中には〇等の図形で囲まれている数字もありますが、これはその道路が面している土地の「地区区分」（後述）を示しています。
第2回でもご説明したように、この「路線価」はそれぞれの道路（路線）に面している標準的な「宅地」の１平方メートル当たりの価額であり、これに土地の形状などによる補正を加え、「路線価×各種補正率×土地面積」の形で、土地の評価額は算出されます。
ここで用いる「財産評価基本通達」に記載されている各種補正率の、実際の数字ですが、これについては、国税庁ホームページにおいて公開されていますのでご覧ください（https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm#a-hyou）。
なお、「倍率方式」の時には土地の形状などの補正を行いませんが、これは、各市区町村が「固定資産税評価額」を算定する時に、既に土地の形状の違いなどを反映させていますので、そこに更に補正を重ねる必要が無いからです。
＜２＞ 「路線価方式」の各種補正率（その１：奥行補正と路線影響加算）
「路線価方式」で使う各種補正率は、その「宅地」がどのような地区区分に属しているかで変わってきます。
具体的には、① ビル街地区、② 高度商業地区、③ 繁華街地区、④ 普通商業・併用住宅地区、⑤ 普通住宅地区、⑥ 中小工場地区、⑦ 大工場地区 の7種類であり、「宅地」の利用状況が概ね同じであると認められる地域ごとに、国税局長が定めます。
それぞれどのような地域なのかは、名前を眺めていただければイメージできるかと思います。
もしも適用する「地区区分」を間違えてしまうと、その「宅地」の評価額が大きく異なることになりかねません。
「路線価図」は注意して確認するようにしてください。
それでは、「路線価方式」の各種補正について、それぞれどういった内容のものなのかを説明していきます。
形状や立地など、その土地の「宅地」としての使いやすさ（すなわち、私達にとってのその「宅地」の価値）が減少、あるいは増加するものについて、一般的な「宅地」の「路線価」よりも安くする、もしくは逆に高くする、という調整を、ここで行います。
１）奥行価格補正
財産評価基本通達15は、「一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。」と定めています。
四角形の「宅地」を想像してみていただきたいのですが、その1面だけが道路に面している場合と、2面、3面、4面が道路に面している場合とでは、利用者にとっての価値が大きく異なります。
特に、1面だけが道路に面している「宅地」の奥行が極端に短かったり、逆に極端に長かったりするような土地は、利用価値が低くなるため、「路線価」を減少させる補正を行います。
具体的には、その土地の「地区区分」と奥行距離を、国税庁の公表している「奥行距離補正率表」に当てはめて、「路線価」に乗じる補正率を求めます。
面積が100平方メートルの「宅地」が2つあったとしましょう。
このうちの片方は10メートルの間口に10メートルの奥行きの正方形の土地なのですが、もう一方は4メートルの間口に25メートルという、奥に長い長方形の土地になっています。
このような場合に、どちらの「宅地」の方が使いやすいか、取得したいと感じるかを考えていただけば、その価値を計算するに際して、このような補正を行う理由は納得していただけるかと思います。
なお、単純な四角形ではない複雑な形状をした「不整形地」の場合は、奥行の長さが一定ではない、あるいはどうやって奥行の長さを測るべきなのかが分からないというようなこともあるでしょう。
そのような場合の奥行距離の求め方ですが、次回、第5回に「不整形地補正」の説明を書きますので、そちらでご説明させていただく予定です。
２）側方路線影響加算
1面だけが道路に面している「宅地」より、正面と側面が道路に面している「宅地」（「角地」と呼びます）の方が、使用者にとって利便性が高いのは、皆様にもご理解いただけることでしょう。
そこで、「宅地」を評価するに当たっては、1平方メートル当たりの単価に、正面の道路に設定された「路線価」（「正面路線価」と言います）だけではなく、側方の道路に設定された「路線価」（「側方路線価」と言います）も加味した金額を用いることになります。
とはいえ、2つの「路線価」をそのまま合算してしまっては、さすがにやりすぎです。
その為、「角地」の場合は、「正面路線価」に、「側方路線価」に「側方路線影響加算率」を乗じた金額を加算した金額を以って、その「宅地」の「路線価」であるとします。
この時、「正面路線価」と「側方路線価」の双方に「奥行価格補正率」を乗じることを忘れてはいけません。
つまり、算式としては次のようなものになります。
「正面路線価×奥行価格補正率」
＋「側方路線価×奥行価格補正率」×「側方路線影響加算率」
「角地」には2本の道路が交わった十字路や丁字路に面している「角地」と、1本の道路が途中で折れ曲がっていることで土地の2面が道路に接することになった「準角地」があります。
分かりやすいように、図示してみましょう。
「角地」と「準角地」、どちらが土地としての利用価値が高いかは、この図を見れば直感的に理解していただけるかと思います。
実際に、国税庁の公表する「側方路線影響加算率表」を確認してみると、どの「地区区分」においても、「準角地」の「側方路線影響加算率」は「角地」のそれよりも低いものとなっています。
なお、ここで注意していただかないといけない、非常に重要なことが2点あります。
以下にそれぞれ説明いたしますので、ご確認ください。
イ）正面判定
第一のポイントは、「宅地」に面している複数の道路のうち、どれが「正面」になるのかを間違えないようにする、ということです。
私達の日常生活の感覚から言えば、「宅地」の正面になるのは、玄関の接している道路です。
勝手口の方で声をかけられて、玄関の方に行ってほしいことを「正面に回って」などと表現したりもしますよね。
極端な話、表通りがあまりに賑わい過ぎていて落ち着かないことから、横の路地の方に玄関を作っていたとしたら、その路地の方が「正面」。
これ、感覚的、日常的な語彙としてはそれでいいのですが、相続税・贈与税の財産評価ということになると、話が異なります。
この場合の正面は、奥行価格補正後の金額が一番大きくなるところ、すなわち、「路線価×奥行価格補正率」の金額が最大のところになります。
玄関がそこに無くても、関係ありません。
ロ）「地区区分」の判定
第二のポイントは、「地区区分」についてです。
道路ごとに設定されている、その路線に面している土地の地区区分が何であるのかは、既にご説明したように、「路線価図」を見ることで確認することができます。
この「地区区分」の確認は各種補正率を乗じる際に、表のどの数値を持ってくるのかを決める非常に重要な要素ですが、ここで気を付けていただきたいことがあります。
それは、正面判定が終わった後の各種補正計算を行う際は、常に正面路線の「地区区分」を選択するということです。
国税庁ホームページにある表現で言い換えるならば、「地区の異なる2以上の路線に接する宅地を評価する場合には、正面路線の地区に応じた率を適用して評価」するのです（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm）。
例えば、「普通商業・併用住宅地区」と「普通住宅地区」に面している土地があったとして、正面路線が「普通商業・併用住宅地区」であると判定されたのであれば、「側方路線」に適用させる「奥行補正率」や「側方路線影響加算率」は、「路線価図」上で「側方路線」に付されている「普通住宅地区」のものではなくて、「普通商業・併用住宅地区」のものを使うのです。
これは、「側方路線影響加算」以外の補正、例えば次に説明する「二法路線影響加算」や、次回に説明する「不整形地補正」や「間口狭小補正」、「奥行頂戴補正」でも同様です。
ただし、誤解していただきたくないのですが、これはあくまで「正面路線」が決定した後のことです。
正面判定の段階では、「路線価図」においてそれぞれの道路（路線）に付された「地区区分」区分に対応する奥行補正を使用するので、そこはお間違えの無いよう、お願いいたします。
「正面路線」の判断を間違えると、土地の評価額がまるで異なるものになる可能性もありますので、正面の判定は慎重に行うようにしてください。
３）二方路線影響加算
側方路線影響加算は「宅地」の側面にも道路が面している場合の補正でしたが、同様に、正面と裏側が道路に面している場合にも、その「宅地」の1平方メートル辺りの評価単価に加算をする補正を行います。
補正時に利用するのは、「正面路線価」と、裏側の道路に設定された「路線価」（「裏面路線価」と言います）で、算式も、側方路線影響加算の時と同様のものになります。
「正面路線価×奥行価格補正率」
＋「裏面路線価×奥行価格補正率」×「二方路線影響加算率」
「裏面路線」については「側方路線」と違って「角地」「準角地」のような区分はありません。
ですので、該当する「地区区分」の「二方路線影響加算率」を表から選び、そのまま乗じていただけば大丈夫です。
４）三方・四方路線影響加算と、側方・裏面に宅地の1部が接する場合
「側方路線影響加算」と「二方路線影響加算」については以上なのですが、それでは、正面と側方、正面と裏面だけではなく、「宅地」の三面、四面が道路に面している場合はどうなるのでしょうか。
これは難しい話ではありません。
要は、「側方路線」の加算と「裏面路線」の加算の両方を同時に行えばいいのです。
例えば、四面が道路に面している場合には、次のような算式になります。
「正面路線価×奥行価格補正率」
＋「側方路線価×奥行価格補正率」×「側方路線影響加算率」
＋「側方路線価×奥行価格補正率」×「側方路線影響加算率」
＋「裏面路線価×奥行価格補正率」×「二方路線影響加算率」
三面が面している場合は、ここから「側方路線影響加算」を1つ減らすか「二方路線影響加算」を無くせばいいわけですね。
また、「側方路線」や「裏面路線」が「宅地」の一部のみが接しているような場合には、その加算金額について、道路に接している距離の比率で按分計算を行います。
次の図をご覧ください。
敷地の角の部分が欠けている形状の為、側面はＢの部分しか道路に接していないというパターンです。
このような場合には、「側方路線影響加算」の最後に、以下のような按分調整を行って、その「宅地」の1平方メートル当たりの単価を算出することになります。
この按分調整は、「裏面路線」においても同様の手順で行われます。
「宅地」の評価で加味する各種補正率はまだ他にもあるのですが、ここまでで既にかなり長くなってしまっているので、今回はここで一旦の区切りとさせていただきます。
次回第5回は、今回に続けて「不整形地補正」の話から始めようと思います。
